日本経済の「脱デフレ」は不動産株にとって、プラスかマイナスか？

2024年6月28日（金）15時05分

オフィスか住宅か、強みに応じで選別も

一方、金利上昇が意識される局面で、業界内での銘柄選別が進む可能性もある。

三井不動産や住友不動産などは「オフィスの賃料が上昇してくると、株価反転のきっかけになり得るのではないか」と、大和証券のシニアアナリスト、増宮守氏は指摘する。これらの銘柄は、不動産株の中でもオフィスの売上高比率が高い。その兆しは見えつつあるようだ。三幸エステートのチーフアナリスト、今関豊和氏は足元のオフィス市場について、「新規供給が大幅に低下した一方、需要は引き続き高水準で推移している」という。現在は、コロナ禍のリモートワークからオフィス回帰の流れが進んでおり「製造業を中心に業績が好調とみられる中ではオフィスへの投資意欲も高まるだろう」とニッセイ基礎研究所の上席研究員、岩佐浩人氏は指摘する。

オフィス賃料は「建築費や共益費が上がれば賃料に反映されやすい面はある」（三幸の今関氏）ものの、需要と供給のバランスで価格が形成される側面が強く、物価との連動性が必ずしも高いわけではないという。三幸エステート子会社のオフィスビル総合研究所では、東京都心５区の１フロア面積５０坪以上のオフィスビルの募集賃料については、今後３年間で９．３％の上昇を予測する。一方、住宅関連は弱い地合いが続くとの見方もある。

東京カンテイの上席主任研究員、井出武氏は「都心の物件は富裕層や海外からのマネー流入で価格上昇がみられるが、実需が多い郊外のマンション価格の上昇は落ち着いている」と話す。物価高の影響で住宅購入を控える動きがある中で、先行きの金利上昇を見越した駆け込み需要も発生していないという。

住宅の売上比率が高い東京建物などにとっては逆風で「建築費などの高騰や金利上昇が中長期的に重しになりやすく、買いが入りづらいだろう」（ＧＣＩアセットマネジメントのポートフォリオマネージャー、池田隆政氏）との指摘が聞かれる。

［ロイター］