「100年Life」を楽しく生きるための「私的年金」の作り方

ランドネットのワンルームマンション区分投資のサービスは、東京23区を中心に限定された有望な築浅物件（2000年以降）にフォーカス、彼らが売却主から直接仕入れた物件を、仲介業者を介さずに、買いたい個人に「直販価格」で提供するというもの。これによってバリューの高い物件に投資ができ、コントロールされたミドルリスクの中で安定した家賃収入＝ストック収入を長期間に渡って得ることができるため、私的年金の源泉としては確かに理想的な選択肢と言える。

しかし、ランドネットが考える「100年Life」は、ストック収入だけでのんびり生活しようというような「老後プラン」とは趣がかなり違うのも興味深いところだ。

榮社長が強調するのは、安定したストック収入を確保することで、余裕を持って、自分が積み上げてきたスキルや知見を社会に還元する＝働く喜びも満喫するというところだ。「そういう人生のお手伝いをしたい」と榮社長は言う。

マンション投資入門者の疑問・不安に答える

「100年Life」の私的年金をデザインする上で、ワンルームマンション投資が有効だとしても、マンション投資の入門者がさまざまな不安や疑問、懸念事項に悩まされることは想像に難くない。ランドネットが定期的に開催しているセミナーでも、典型的な質問が2つあるという。

ひとつは、家賃がちゃんと入ってくるのか不安というもの。入居者が退去して空室になってしまうリスクは確かに気になるところだろう。もうひとつは、購入した物件が古くなって価値が落ちないか不安というもの。家賃が下がったり、売却時の価格が下がっては当然困るだろう。

「この2つの質問は、実は1つなんです」と染谷氏は言う。買ったマンションの資産価値が維持できるかどうか？ということに還元できる。それが魅力的な資産であれば入居者は入ってくるし、人が入ってくるなら価格は値崩れしないという。そして、この２つの不安が現実化するかどうかは、「どういう物件を買ったか」という初期条件によって、かなりの程度決まってしまうのだという。

たとえば、日本では将来の人口減が確実になっていて、今後数十年間人口が減らない都道府県は東京都だけと言われている。では、東京23区ならどこでも確実で、他都市はもう駄目なのかというと、そうではない。大阪の「この駅周辺」とか、名古屋の「このマンション」、というようにマクロなデータと局地的なデータの両方を精査していく必要があると、染谷氏は指摘する。充実したインフラがある街は東京圏以外でもこれからも成長していく可能性がある一方で、東京23区であっても、災害に強い地域、弱い地域など、さまざまな視点から選定することが重要だ。

「オリンピック終了後も不動産価値が下がるとは思いません」と語る販売部部長 染谷重幸氏

一方で、一旦資産価値のある物件を購入できれば、長期にわたってストック収入を生み出してくれる。古いマンションに価値がなくなると誤解される理由は、税制上、マンションの建物の減価償却期間が47年に決められているから。実際には、定期的にメンテナンスしてあれば50年、60年と稼働して、家賃を生み出してくれるのが昨今のマンションの構造だ。

また、現在の不動産価格を支えているのは2020年の東京オリンピック開催で、この国家的イベントが終わると不動産価格が下がる、と考えている人も少なくないだろう。染谷氏はこの見方には懐疑的で、「一般に言われる、オリンピックが終わると不景気になって不動産価格が下がるというストーリーは、そもそもファンタジーなのではないか」と語る。根拠が希薄なのではないかと言うのだ。

不動産は購入してから5年間は譲渡税率が39％と非常に高い。だから、いま不動産を買っている人たちが2020年にそれを一斉に売却することは難しい。むしろ、オリンピック終了後も整備されたインフラによって都市の付加価値が上がったり、今後のリニアモーターカーの開発があったりと、景気を支える要素もある。

それでなくとも、アジアの不動産の中で家賃に対する不動産価格が最も割安なのは日本。これ以上価格が下がったら、海外マネーが大量に入ってくるので、値下がりは考えにくいのではないか。「上がる・下がる」を予言する立場にはないが、いずれにしてもファクトをもとに論理的かつ冷静に検討するべきというのが染谷氏の考えだ。