金利上昇で住宅ローンが危ない！ 収支ギリギリの人は要注意

他の分野と同様、住宅ローン金利も量的緩和策によって空前の低水準が続いてきた。新築マンションの価格は原材料価格や人件費の高騰から年々上昇しているが、それでも多くの人がマンションを買えていたのは、超低金利によってローン返済総額が減っていたからである。

だが、このところの金利上昇を受けて、いよいよ住宅ローン金利にも見直しの動きが広がっている。例えば三井住友銀行の15年固定金利は、今年の7月までは1.5％だったが10月時点では1.57％に上昇している。

これから住宅を買う人にとってはあくまで予算の話ということになるが、問題はすでにローンを組んでしまった人である。特に変動金利型のローンを組んでいる人は、返済額が大幅に増えるリスクがあるので注意が必要だ。

住宅ローンには大きく分けて固定金利型と変動金利型の2種類がある。

固定金利型の場合は、契約した時の金利が返済まで適用されるので、金利が上昇しても返済額が増えることはない。しかし変動金利型の商品は、金利が上昇した場合、その分だけ返済額が増えるので、金利次第では予想以上に返済額が増加する。収支ギリギリで住宅ローンを組んでいる人は、最悪の場合、返済不能という事態もありえるだろう。

固定期間選択型は意外とリスクが大きい

かつては銀行が提供する住宅ローンの多くが固定金利型だった。だが、マンション価格の高騰から返済負担を軽くしたいと考える利用者が増えたことや、金利上昇を銀行が警戒しているもあり、最近ではほとんどの商品が変動金利型となっている。

変動金利型の場合、金利上昇が利用者の生活を直撃しないよう、たいていの商品には緩和措置が組み込まれている。この条項があれば、仮に金利が上昇しても毎月の返済額は5年間据え置かれ、5年が経過した後も最大で25％しか上昇しない。しかし、この緩和措置によって不足した返済分は免除されるわけではなく、ローン終了時点で一括返済を求められるケースが多い。結局のところ、金利の上昇分はいつか埋め合わせをしなければならない。

特に注意が必要なのは、一定期間は固定金利で、その後、変動金利に移行するタイプの商品（固定期間選択型）である。

固定期間選択型の多くは、変動金利型のような緩和措置が付帯しておらず、固定期間が終了した時には、金利上昇分がそのまま返済額の増加につながってしまう。固定期間が終了した時点で大幅に金利が上昇していた場合に、返済額が一気に増加することもあり得るのだ。

固定期間選択型は、固定金利と変動金利の折衷プランに見えるのでリスクが低いと思っている人が多いが、見方によっては変動金利型よりもはるかにリスクの高い商品である。どちらのパターンにせよ、固定金利以外のローンを組んでいる人は、今後の金利動向によっては繰り上げ返済などを検討した方がよいかもしれない。