焦点：不動産に供給過剰懸念、マイナス金利で実需なき投資急増

　８月１９日、直近の不動産市場で、住宅や老人ホームなどの供給過剰に対する懸念が浮上している。都内で２０１２年４月撮影（２０１６年　ロイター/Yuriko Nakao）

［東京　１９日　ロイター］ - 直近の不動産市場で、住宅や老人ホームなどの供給過剰に対する懸念が浮上している。日銀のマイナス金利導入後、潤沢な資金が建設原資として流れ込んでいるが、需要が相対的に弱く、空室率が急上昇してバブル崩壊のリスクが出ているためだ。

政府内には、マイナス金利政策による利回り曲線フラット化が投資の様子見を招いているとの分析があり、日銀の「総括検証」とその後の対応策に注目している。

＜不動産業者からの警告も＞

「過度な金融緩和は、投機に使われるだけ」──。ここにきて不動産業界の中で、こうした見方が目立ってきた。

少し前までは中国系外資の不動産投機が話題となっていたが、今は、国内でのマイナス金利が実需なき不動産投資を引き起こしているとの声が広がっている。オフィスビルや高級マンションなどの建設に投機的な動きも見られ、「不動産市場は異様な状況」（不動産業者）といった声もある。

その動きが、経済データ上にも出てきた。２０１６年４─６月期国内総生産（ＧＤＰ）は、成長率全体が横ばいにとどまった中で、住宅投資は前期比５．０％増と高い伸びとなった。

東日本大震災後の１１年７─９月期の住宅復興時の５．５％増に近い増加率となり、２０００年代に入ってこれほどの伸びはほとんど見られなかった。

多くの不動産業界関係者は、マイナス金利による住宅ローン金利の低下が原動力となっていると述べる。

日銀のマイナス金利導入後、今年２月から新設住宅着工が急速に伸びを高め、ここ３年間、年率換算で８０万戸台で推移してきた着工戸数は、６月には１００万戸を超えた。

ただ、増加の主体はアパートなど貸し家の動向。４─６月期の持ち家は前年比２．１％増だが、貸し家は１１．０％増。分譲住宅は０．５％減となっている。

金融機関関係者の１人は「住宅ローン金利の低下で、個人が家を建てるという需要より、相続税対策でアパートを建てるといった不動産業者と変わらない動きの方が強い」と指摘する。

８月ロイター企業調査でも、不動産業者から「住宅金利も史上最低レベルにあり、住宅取得環境としては悪くないが、消費者の動きは鈍く、なかなか受注が伸びない」との声が出ている。その半面で「相続対策の賃貸住宅建設で供給ばかり増えている」と、貸し家市場におけるバブル的な供給過多現象を嘆く声が聞かれる。

＜老人ホームにも供給過剰の兆候＞

また、政府が掲げる「一億総活躍社会」の実現に向けて老人介護施設の受け皿を５０万人分以上に拡大する方針が打ち出され、金利低下の下で老人ホーム建設に拍車がかかった。

だが、実需の弱さを懸念する声が、ここでも広がりつつある。自由参入となっている高齢者向け住宅の建設で「一時入居金３千万円以上の高級老人ホームを１１棟運営しているが、近年競争が激しくなっており、稼働率が落ちている。サービス付き高齢者住宅も造り過ぎで競争が激しい」（不動産業者）と、供給過多の状況を懸念する見方が聞かれる。「供給一本やりの国の政策は、完全に曲がり角に来ている」（別の不動産業者）との指摘もある。

第一生命経済研究所・副主任エコノミスト・星野卓也氏は「実需に基づかない貸し家着工の増加が生む市場の歪みは、中長期的なリスク要因でもある」と述べている。

＜政府内に金利曲線スティープ化求める声＞

こうした状況について、政府内でも問題視する見方が出てきた。ある政府高官は「マイナス金利政策の悲劇は、イールドカーブが平たん化したことにある」と指摘。「将来にわたり金利も物価も上がらないことを感じて、企業の設備投資も個人の耐久財消費も急ぐ必要がないという状況を生み出してしまった」と述べている。

アベノミクスは供給と需要の好循環を目指しているが、実需が出てこない中で供給ばかり増えれば、かつてのバブル崩壊の二の舞になりかねない。

足元の金利曲線は、１０年ゾーンがマイナスに沈み、フラット化が進んでいる。日銀がこの先のどこかで追加緩和を決断し、マイナス金利を深掘りし、金利曲線の左側を押し下げても、右側が持ち上がってスティープ化するかどうかが不透明だ。

先の政府関係者は「９月の日銀の総括検証もあるし、日銀にもまだ工夫の余地があるのではないか」と述べ、検証後の金利曲線スティープ化に期待をつないでいる。

(中川泉　編集：田巻一彦)