変動金利型と固定金利型のどちらの住宅ローンを選択すべきか──市場動向から最適な住宅ローンの借入戦略について考える

ここでは、2つ目のリスクバッファを持つという対応策について、具体的にその効果について検証してみたい。

以降、首都圏で6,200万円（2021年6月時点の平均水準）の新築マンションを購入する際に、不動産価格分をすべて元利均等返済型の変動金利型住宅ローン（取組時の適用金利：0.4%）の借り入れで賄う場合について、シナリオ分析を行っていく。変動金利型住宅ローンの適用金利が0.4%（一定）で推移し、0年後、5年後、10年後、15年後、20年後、25年後、30年後のどこかで1%、2%または3%％の金利上昇が生じた（上昇後は一定で推移）と仮定して、金利上昇と同時に積み立てた預貯金で繰上げ返済した際の毎月の返済額を計算する。

この例では、変動金利型で借り入れた場合（毎月15万8,218円）と固定金利型（取組時の適用金利：1.2%）で借り入れた場合（毎月18万855円）で毎月の返済額に2万2,637万円の差がある。この差額を預貯金で毎月積み立てていき、繰り上げ返済の原資として用いる。ここでは、繰り上げ返済に借入期間を変更しない「返済額軽減型」を採用する。

図表2に分析結果を示している。適用金利が1%程度の上昇であれば、5年後に金利上昇が生じても変動金利型住宅ローンの方が毎月の返済額が小さくなることが分かる。このまま低金利環境がこの先5年以上継続して、金利上昇幅も1%程度に収まるのであれば、固定金利型住宅ローンで借り入れた気持ちになって変動金利型住宅ローンで借り入れ、返済額の差額を繰り上げ返済の原資として預貯金で積み立てていくのは、それなりに合理性のある判断だということになる。

一方で、適用金利の上昇幅が2％程度になると、繰り上げ返済を行ったとしても、変動金利型住宅ローンの返済額の方が小さくなるには15年程度低金利政策が継続する必要があることが分かる。このような2%程度の金利上昇のリスクにも備えていく場合には、例えば、住宅ローン減税による所得税控除分も含めて繰り上げ返済の原資を拡大する、ミックスローンで固定金利型の割合を大きくして当初の返済額が大きくなるデメリットを享受して想定以上の金利上昇に備える、といった対応策も合わせて検討していく必要があるだろう。

本稿の分析が、住宅ローンを借り入れる個人の家計管理に寄与できるのであれば幸いである。

[執筆者]

福本 勇樹
ニッセイ基礎研究所
金融研究部 上席研究員・年金総合リサーチセンター兼任