変動金利型と固定金利型のどちらの住宅ローンを選択すべきか──市場動向から最適な住宅ローンの借入戦略について考える

このような根本的な悩みに対して、住宅ローンを検討する際に「金利上昇局面になってから機動的に固定金利型で借りればよい」という選択は本稿では推奨しない。その理由として、「一般的に金利上昇する際は変動金利型よりも固定金利型の方が早く適用金利が上昇するため」「将来の金利上昇を予測するのは難しいため」「住宅ローンの債務者は金利リスクをヘッジする手段に乏しいため」の3つが挙げられる。

これらの留意点を踏まえると、変動金利型の住宅ローン債務者が金利上昇リスクに備える手段は、金利上昇する前に住宅ローンの一部（または全て）を固定金利型で借り入れるか、将来の環境変化や損失に備えて預貯金などでリスクバッファを確保しておくくらいしかない。

1つ目の変動金利型と固定金利型の組合せ（ミックスローン）の活用については、金融理論では、相反するリスクをもつ金融商品をポートフォリオに組み入れると分散効果が働くことが知られている。元利均等返済で住宅ローンを取り組む前提だと、変動金利型と固定金利型のメリットとデメリットは相反している。このような相反関係にある金融商品は、金融理論から「組み合わせた方がよい」という答えが導かれる。どのような割合で取り組めばいいのかは、住宅ローンを借り入れる個人のリスク許容度に依存する。つまり、変動金利型で取組時の固定金利型を超えるような金利上昇が生じても、住宅ローンの返済が問題なく行える程度に収入と金融資産を保有しているのであれば、変動金利
型の割合を大きくしても問題はない。一方で、変動金利型で取組時の固定金利型を超えるような金利上昇が生じた際に、住宅ローンの返済が困難になるようなギリギリの収入水準や金融資産なのであれば、当初より返済額は大きくなるが固定金利型の割合を大きくした方がよい。

2つ目の「預貯金などの金融資産でリスクバッファを確保する」は、低金利環境が今後も長く継続すると期待できるのであれば、相対的に低利の変動金利型住宅ローンを借り入れ、毎月の返済額を抑制しながら借入残高を減らしつつ、余裕が生じた分をリスクバッファとして預貯金などに回すという発想である。預貯金などのリスクバッファをもつことで金利上昇が生じた際の返済額の増加に対処できるだけでなく、繰り上げ返済の原資としても活用できる。繰り上げ返済を行えば、金利上昇が生じても将来の利息支払いの負担がある程度抑制できる。さらに預貯金などでリスクバッファを確保しておくと、教育資金などで急な出費が必要になる際の資金に充てることもできる。

3―リスクバッファ付き変動金利型住宅ローンの効果検証

前項では、変動金利型住宅ローンを借り入れる際にとりうる対応策として2つの方法を紹介した。低成長・低インフレ・低金利が長く継続している状況から、しばらく「金利上昇はない」との判断で変動金利型住宅ローンを借り入れるのは自然な発想のように思われる。しかしながら、日本の経済成長率やインフレ期待が改善し、それに応じて日本銀行が金融緩和政策を縮小または解除すれば、金利上昇はまず間違いなく生じることになる。35年等の長い期間で変動金利型住宅ローンを借り入れると、1～2%程度の適用金利の上昇がいずれ生じる可能性は否定できない。先に触れたが、もしかすると訪れるかもしれない将来の金利上昇に個人が備えることのできる手段は限られているため、本稿で提案したようなミックスローンや預貯金等での積立も組み合わせて対応していくことが望ましいだろう。