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変動金利型と固定金利型のどちらの住宅ローンを選択すべきか──市場動向から最適な住宅ローンの借入戦略について考える

2022年1月26日(水)17時21分
福本勇樹(ニッセイ基礎研究所)

金利は上がるのか、上がるとしていつ上がるのか、の予想は難しい。住宅ローンもリスク分散がお勧めだ anilakkus-iStock.

この記事は、ニッセイ基礎研究所レポート(2022年01月11日付)からの転載です

1―はじめに

住宅金融支援機構の「業態別の住宅ローン新規貸出額及び貸出残高の推移」によると、個人の住宅ローン借入残高は2021年3月末時点で約207兆円に達した。個人の住宅ローン借入残高が増加基調にある要因として、低金利環境の長期化、住宅ローン減税の順ざや、マンション価格の上昇の3つが挙げられる。

住宅金融支援機構の調査によると、低金利環境が長期化する中で、新規貸出における変動金利型住宅ローンの割合が徐々に拡大しており、2019年度は75%を占めている。

2021年10月時点で、金融機関が提供する住宅ローンの適用金利の最低水準は、変動金利型で約0.4%、固定金利型で約1.2%である。低金利環境だけでなく、利ザヤ確保のため、地域金融機関や新規参入銀行中心に住宅ローン獲得競争が激化していることも、変動金利型を中心に住宅ローンの適用金利に対する低下圧力になっているものと推察される。

また、住宅ローンの借入期間も長期化している。マンション価格の上昇に対して、相対的に取組時の適用金利の水準が低い変動金利型で借り入れ、住宅ローン減税の経済的なメリットも享受しながら、毎月の返済額を抑制する個人が増えているものとみられる。

2―変動金利型と固定金利型のどちらを選択すべきか

取組時は変動金利型の方が固定金利型よりも適用金利が低い。そのため、取組時の返済額(元本返済+利息支払)で比較すると、変動金利型が固定金利型よりも小さくなる一方で、元本返済額のみを比較すると、変動金利型の方が固定金利型よりも大きくなる。また、変動金利型は10年国債利回りなどの市場金利が変動すると適用金利も変動するが、固定金利型は変動しない。よって、将来に金利が上昇すると、変動金利型の適用金利が取組時の固定金利型よりも高い水準になるリスクがある。また、固定金利型はローンの完済までの返済額が確定するので、将来の資金計画を立てやすいという利点もある[図表1]。

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変動金利型を取り組むべきか、固定金利型を取り組むべきかという悩みの根本的なところは、「将来に金利上昇が生じるのか否か、金利上昇が生じたとしてもうまく乗り越えられるのか」という点にあると思われる。

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