「少額で始められ安定した収入と節税効果が」は、どこまで本当？ 流行中の「不動産小口化商品」の実態

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＜少額で不動産に投資でき、安定した収入と節税が見込める不動産小口化商品だが、投資対象の実態とリスクは正しく理解しなければならない＞

今、不動産小口化商品という投資が投資家の中で脚光を浴びている。

1995年に不動産特定事業法が制定され始まった金融商品であるが、一般的に広まったのは、この10年ぐらいであろう。

許認可を受けた事業者が、不動産投資を目的とする組合を作り、投資家は、その出資した金額の割合でオーナーになり、その対象不動産を一定期間所有した後、売却され、出資金が返還されるという仕組みである。ざっくり言えば、数百人の投資家みんなで不動産の大家になって、その家賃を出資金の割合で分けるというイメージであろうか。

少額で不動産に投資ができ、安定した賃料収入と節税が見込め、投資対象を上手く選びさえすれば、手堅くメリットの大きい投資となる。ただし、設立する組合の方式によっては、そのメリットを享受できない事も有るので、事前に必ず確認することが必要である。

大きく分けて、事業の組合は、匿名組合型と任意組合型に分かれるのであるが、匿名組合型は、対象不動産ではなく事業者に出資している形となる。よって不動産の登記はされない（＝所有権を主張できない）代わりに、出資後のコストは、ほぼ管理費程度となる。

方や、任意組合型の場合は、対象不動産に出資した形になり、出資割合で登記されるので、取得時の登記費用や一般の不動産所有と同じく固定資産税などを負担する事になる。

匿名組合型・任意組合型それぞれの長所と短所

前者は、投資期間中における保有コストが少ない為、得られる収入は大きくなるが、万一、その事業が破綻した場合には、出資金を返還させる術がない為、出資金は戻ってこない可能性が高い。任意組合型の場合は、登記によって自分の保有する所有権分が保全される為、安全性の面では、この組合の方式によって大きな違いがあるのである。

又、任意組合型であれば、出資金の評価は、不動産評価となるので、大きな節税効果が見込めるが、匿名組合型の場合は、事業者への投資となる為、不動産評価にならず、一切の節税効果は見込めない事も正しく認識をしておかねばならない。

このように、不動産小口化商品と言っても、組合の方式によって、全く違った投資商品となるわけで、特に、匿名組合型の出資の場合は、不動産事業のスキーム以外にも、投資家から多額の資金を集める手法として以前からも使われ、それが度々大きな投資詐欺事件にまで発展しているケースもあるので、注意が必要である。